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[부동산]

몇일 전 전세관련해서 글을 올렸었는데.. 계약하기로 결정했는데 궁금한사항이있어요ㅠㅠ

 
글쓴이 : 태영짱 날짜 : 2017-03-19 (일) 23:46 조회 : 447   
안녕하세요.. 결혼을 앞두고 집부터 구하고있는 이토인입니다..

집이 마음에 들어서 계약을 하려고하는데요. 일단 제가 궁금한것은 아래와 같습니다.

1이사가려는 집 등기부 등본을 떼보니, 집합건물로 되어있고, 토지+건물이 한사람것이더라구요
건물에 총 10세대가 살고있는데, 개별등기라고하고요..

등기부등본 보니 제가 들어가려는집은 401호 인데 갑 구 에는 소유자에대해서만 나와있고, 을 구 자체가 없더라구요
저당이나 이런내용은 아에없어서 확인해보니 해당 401호에는 융자가 아에없는 깨끗한상태의 등기부 등본입니다.(직접 대법원 등기소에서 조회함)

전세금은 1억 2천만원이고, 이럴경우 집주인이 전세권 등기를 반대할 경우

확정일자만으로 전세금 1순위 보호가 가능한가요? 전세권 등기를 해주면 좋을꺼같은데.. 아무래도 안해줄것 같아서요

이전 세입자도 전세권 등기 없이 살았고요.. 확정일자와 전입신고만 해두었을경우 전세계약 만료 후 집을 비울때에 

집주인이 돈없다고 배째라 2년더살아라라고 하였을경우 법적으로 보호받을 수단이 있을까요? 전세금모두..

나이는 어리지만.. 대출포함 정말 열심히 모은돈이라 들어가기전부터 걱정이 많네요 ㅜㅜ 


버즈라이트 2017-03-20 (월) 00:39
'확정일자와 전입신고'로 저당여부와 관계없이
최우선적으로 보장받는 전세금은
광역시 기준 '2천만원' 이하의
소규모 가구에서 보장 받는것 입니다
그 이상의 전세금에서는 최우선으로 보호 받지 못해요
하지만 지금 저당권 잡힌게 없다면 1순위라 생각 됩니다

그리고 '법'적으로 궁금한 사항은 이런 인터넷보다는
해당 계약 부동산 업자한테  직접 문의 하시는게 좋을듯 싶어요
부동산 계약같은거는 한두푼이 아니잖아요 ㅎㅎ
     
       
글쓴이 2017-03-20 (월) 00:55
답변감사합니다. 부동산을 믿고 계약을 해야할텐데, 처음이다보니 제가 정확히 이해한게 맞는건지..
부동산에서 정확히 알려준것인지 궁금해서 글올려봤어요 ㅜㅜ 답변 정말 감사합니다!
트럼페터 2017-03-20 (월) 08:54
최근에 전세금 때였고.. 그로 인해서 조금 배운 사람입니다. 그래도 90%만 참고하시길 바랍니다.

전세 계약을 할때 확정일자 및 전세권 설정 등은 결국엔 효력이 동일 합니다. 저도 전세권 설정을 하느라 공인중개사와
연결된 변호사를 불러서 50만원 수수료를 주고 작성했는데요. 문제가 터지고 나니까 효력은 확정일자와 동일함을
알게된 것이죠.

즉 결국에는 전세금을 받지 못하는 상황이 발생했을때 "임의경매" 를 할 권리를 얻기 위함 입니다. 둘다 말이죠.
기본적인 순위 정하는 것도 맞구요 ㅎ
조금더 설명을 드리면 전세권 설정은 이미 법적인 조치를 해두었기 때문에 세입자가 바로 임의 경매를 신청할 수
있다는게 차이가 나죠. 확정일자만 받은 상태면.. 임의경매를 할 권리를 얻기 위한 약간의 법적 조치가 있어야
할껍니다.

암튼 전세 계약금을 보존하기 위해서 살펴보시면 좋은게.. 저도 해보진 않았습니다만 보증보험쪽이었나.. 신용보즘
기금쪽이었나.. 전세금에 대해서 보증서를 발급해주는게 있습니다.

집주인은 싫어하겠지만 할 수 있다면 매우 좋겠지요. 이게 왜 좋냐면.. 보증서를 발급 받으면 전세금을 못받는 상황이
발생할 경우 보증보험에서 돈을 세입자에게 주고난 후 본인들이(보증보험) 직접 집주인에게 돈받으러 갑니다.

같은 맥락으로 전세금 대출(은행)도 세입자는 이자만 내고 있다가 계약 종료시 나오면 끝이고.. 돈을 못돌려 받으면
은행이 집주인 잡으러 가는 시스템이죠 ^^

그래서 가장 세입자에게 안전한 방법은 이 2가지라로 생각이 되구요.

중요한건 원룸같이 여러명이 살고 있는 집의 경우 근저당 살펴볼때 조심해야하는게 있습니다.
등기부 등본상에는 일반 세입자들의 보증금이 표시 되지 않죠.. 특히나 확정일자만 받아놓거나 한 사람들은
등기부 등본상에 나타나지 않습니다.

저는 사기 당한 것이 10억자리 건물에 근저당 5억이 잡혀있었고 나머진 깨끗해서 "이정도면 뭐 내 전세금 못받겠나"
싶어서 들어갔더니.. 저보다 먼저 들어온 사람들이 확정일자를 받아놓다보니..
     
       
트럼페터 2017-03-20 (월) 09:01
제가 순위가 많이 밀려있더라구요.. 그래서 집이 경매 들어갔을때 저만 돈을 못받았습니다.

그런데.. 공인중개사 통해서 집을 저도 계약을 했는데요. 결국엔 공인중개사도 집주인이랑 한패라서
(세입자는 한번 거래하면 끝이지만.. 집주인은 공인 중개사랑 여러번 얼굴볼 사이죠? ^^)
이런거 자세하게 잘 안알려주더라구요.. 위험성 같은거 말이죠. ^^

다만, 공인중개사의 경우 타 세입자의 보증금 같은건 고지해야하는 의무가 있습니다.
다만 저도 고지는 받았는데요. 임대차 계약시 첨부된 서류가 많다보니.. 거기에 살짝 끼워져 있었죠
결국엔 서명을 했으니 고지는 받은셈이고.. 제가 그 서류의 의미를 잘 모르다보니..
당한꼴이 되었구요.^^

부연설명 드리면.. 지금처럼 인터넷을 통하든 법적인 기관을 통하든 스스로 배우셔야 합니다.
개인적으로는 수수료를 주면 전문가들의 도움을 받을 수 있지 않을까 생각했었지만
실제로 해보니 아니더라구요 ㅎㅎ

그냥 돈 쓰고 호구 됩니다. 진심으로 ㅎㅎ

암튼 추가적인 궁금한거 있으면 댓글 주세요 아는 선에서는 정보 나눠드리겠습니다.
     
       
트럼페터 2017-03-20 (월) 09:06
간단하게 부연설명 드릴께요. 10억짜리 집에 5억의 은행 대출에 대한 근저당이 있다고 한다면..

5억이라는 가치가 남는게 되겠지만.. 나중에 문제가 터지고 보니.. 확정일자를 받은 가구가 있었고

각각 전세금으로 1억씩 5명 있었다고 합시다. 그러면 저는 10억짜리 집에 5억의 은행 대출과

5억의 전세 보증금을 걸어둔 곳에 1억을 내고 들어갔다는 말이됩니다.

그런 순간이면.. 확정일자를 받든, 전세권 설정을 하든 돈을 못돌려 받습니다.
순위에서 밀릴뿐더러 재산 가치도 오바되는게 보이시죠? ^^
근데 중요한건 저런 세입자들의 보증금은 전세권 설정을 하면 등기부 등본상에 적히지만
확정일자만 받은 상태면 표시가 안나므로 꼼꼼히 보셔야 합니다.

이런 고지를 공인중개사나 집주인이 소홀히 하게 되면 법적으로 책임을 물을 수는 있지만..
교묘~하게 잘 숨겨 놓거나 증거를 만들어 놓았을 수 있으니 꼼꼼하게 알아보세요 ^^
     
       
트럼페터 2017-03-20 (월) 09:12
오래 살 집이 아니라면.. 은행이나 보증보험 통해서 이자를 내는게 가장 안전하구요.(이유는 위에 말했듯이요 ㅎ)

그게 아니라면 계약 종료시 집주인이 보증금을 미룬다?

"세입자 구해지면 돈을 주겠다" "며칠 기다려달라 돈을 맞춰주겠다" 등으로 시간을 끌 경우에는
좋은게 좋은거라고 시간 끌 필요없구요
"전세금 반환 청구 소송" 진행하시면 됩니다. 기본적으로 전세금 반환 내용증명 보내고 바로 법적인
조치 들어가면 되죠.

저도 회사를 운영하지만.. 회사 운영하든.. 집을 운영하든.. 돈을 미리 못구하거나 방책을 만들어놓지
않고 미루는 사람은 전적으로 사장 및 집주인 잘 못입니다. 봐줄 필요가 없습니다.

회사에서 월급 차일 피일 미루는 사람.. 전세금 차일피일 미루는 사람 똑같습니다.

이타적인 생각(?)은 버리시고 본인과 본인가족만 생각하세요.. 며칠 기다려주고 하는건 님 가족에게
전혀 도움되는 사항이 아닙니다 ㅎㅎ 한참뒤에 벌어질 일이겠지만
미리 오지랖에 말씀드리네요 조심해서 계약하세요!
페카치 2017-03-20 (월) 10:05
현 부동산업에 종사하고 있습니다

전에 글에서도 댓글을 달아드렸었는데 전입+확정만 받으셔도 됩니다 굳이 돈드려 전세권설정안하셔도 됩니다

전입만 하셔도 되긴하는데 확정은 대출받는 은행권 필수요건입니다

은행에서도 그집을 조사하고 전세자금 대출을 빌려주는데!!

은행이 어떤 족속입니까 손해 날짓은 안하는 사람들입니다 부동산+은행 믿음이 좀 가시죠?
페카치 2017-03-20 (월) 10:09
요즘 시황에서는 2년후 전세로 더 살라고 하면 땡큐죠;

오히려 1억2천+월세 아니면 전세금이 올랐다면 오른 전세금에 대해 요구를 하는 게 많습니다

건물전체 주인으로 돈이 없는건 아니지만 보통 관례가 다음세입자 돈을 받아서 지금 세입자에거 건네줍니다

금액대가 큰 물건들은 이사가 엄청 맞물려있죠 2년후 수월하게 이사 나가고 싶다면 집 깨끗하게 사용하시고

2년후 몇개월전 저희 만기때 나가겠습니다 하면 주인이 알아서 근처 부동산에 내놀겁니다

그때 이사 나가고 싶으시면 집 잘보여주시면 되구요
글쓴이 2017-03-20 (월) 10:25
와우.. 장문의 답변들 정말 감사합니다. 지금 부동산에 와있는데 트럼페터님이 속시원하게 잘 말씀해주셔서 걱정은 좀 덜하네요 페카치님 이전댓글도 그렇고 답변 정말 감사합니다!! 무사히 계약마치도록 하겠습니다 ^^
대택향 2017-03-20 (월) 11:58
저도 많은 도움이 되었습니다. 트럼페터님, 페카치님 좋은 글 감사드립니다
함박이 2017-03-22 (수) 21:10
이런 저런 질문과 답변이 많으시네요..

간단히..
글쓴이 질문..
만기시 전세금 못 돌려 받으면 어떻하죠??
답변..
전세금 보증보험에 가입하면 됩니다.
서울보증보험 or 주택도시보증공사에 가입(전세금액의 0.128% ,0.153%)하시면
문제 발생시 가입기관에서 돈을 세입자(글쓴이)에게
돌려 주고 님은 안녕 빠이빠이 짜이찌엔 하고 가시면 되요.
집주인과 가입한 곳과 알아서 해결합니다.
   

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